Guia prático · atualizado 2026

Comprar, remodelar e revender — ou arrendar: como estimar o retorno em Portugal?

Há dois números diferentes. Na remodelação para revenda, o que conta é o lucro do projecto: preço de venda menos o que investiu (compra, IMT, obras, detenção e comissão de venda). No arrendamento, o yield bruto é a renda anual a dividir pelo preço; o líquido já desconta condomínio, IMI e o custo de entrada. O simulador faz os dois, com o flip como caminho principal; obra, revenda e renda são seus — não uma previsão da CRT. No final pode guardar o relatório em PDF no ecrã ou recebê-lo por email.

Os dois caminhos

Remodelar e revender mede euros de lucro (ou prejuízo) num prazo. Arrendar mede uma percentagem anual. Não compare uma margem de 15% com um yield de 4% como se fossem a mesma coisa — um é um projecto com data de saída, o outro é renda.

Custo de entrada — o IMT de investimento

A tabela de IMT para habitação secundária / arrendamento é mais alta do que a de habitação própria permanente. O simulador usa essa tabela (2026) mais Imposto de Selo a 0,8% e uma estimativa de notário (0,8% do preço, editável). Se o objectivo for habitação própria permanente, use o simulador de IMT.

Obras: um número editável

Os pacotes só preenchem o campo se indicar a área bruta privativa. Em Lisboa ou Cascais uma empreitada real pode ficar acima. Escolher o concelho como activo: Cascais vs Lisboa. Isto não é orçamento de empreiteiro.

  • Ligeira — cerca de 300 €/m²: cosmética, pinturas e pequenos arranjos.
  • Média — cerca de 750 €/m²: cozinhas, casas de banho e pavimentos.
  • Profunda — cerca de 1.250 €/m²: reestruturação, redes de águas e electricidade.

O que este número não inclui

IRS sobre rendas ou mais-valia, crédito, licenças e o custo real da obra. Para financiamento, veja o guia de crédito habitação. Um cenário à medida faz-se com a equipa — AMI 18470.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre lucro de revenda e yield?
O lucro de revenda é o que sobra depois de comprar, obras, impostos, detenção e comissão de venda. O yield é a renda anual face ao preço (bruto) ou ao custo de entrada (líquido).
Porque o IMT de investimento é mais alto?
A tabela de habitação própria permanente tem escalões mais favoráveis. Compra para revender ou arrendar usa a tabela de habitação secundária / investimento. O IMT Jovem não se aplica neste simulador.
Vocês garantem o preço de revenda ou o custo da obra?
Não prometemos um preço de revenda nem um custo de obra — cada projecto tem o seu mercado e a sua empreitada. O que fazemos é acompanhar o activo: análise com padrões altos de profissionalismo, para encontrar a solução mais equilibrada e vantajosa no preço de compra e no de venda; e uma rede de parcerias com profissionais e empresas do mercado, para dar aos nossos clientes o máximo de garantias possíveis no projecto.
A mais-valia já está descontada?
Não. O IRS sobre o ganho da venda não entra no lucro mostrado. Confirme com o contabilista.
Posso usar um imóvel que não é vosso?
Sim. Qualquer preço e qualquer revenda ou renda — nosso anúncio ou outro.
A Cavalcanti faz as obras?
Não executamos as obras — não somos empreiteiros. A Cavalcanti RealEstate Team (AMI 18470), equipa independente powered by eXp Portugal, orienta a transação e o projecto. Temos uma rede de parcerias no mercado; se precisar, apresentamos opções de empreiteiros.

Falar com a equipa

Estimativa ilustrativa · 2026

Simular remodelar e revender — ou arrendar

O caminho principal é comprar, remodelar e revender: pode partir da revenda indicativa (INE do concelho, com factor de correcção ao mercado na AML) e editar — não é uma previsão da CRT. Também simula arrendamento. IMT pela tabela de investimento 2026.

O CP preenche distrito, concelho e freguesia. Pode sempre editar à mão.

18 distritos no continente, mais Açores e Madeira. O concelho filtra-se depois.

Escreva para filtrar os 308 concelhos. A avaliação bancária INE é do concelho, não da rua. Na AML há factor de mercado.

Depois do concelho, pesquise a freguesia. O €/m² INE continua a ser do concelho.

Escolha uma opção

Área da caderneta predial (CPU). Serve para o €/m² INE e para o custo de obra.

O IMT usa este valor. Abaixo: intervalo de negociação.

Não é o estado actual. É a condição em que o imóvel vai estar quando o colocar para revenda, depois das obras.

Escolha uma opção

Escolha uma opção

Pode vir um valor automático. Edite se tiver outro preço.

Comissão de mediação na venda e custos associados (certificado energético, etc.). Predefinição 5% da revenda — pode editar.

Começa em 20% — pode editar.

Estimativa ilustrativa com tabelas de IMT 2026 e os valores que introduzir. A base INE é a avaliação bancária do concelho (indicador 0012248), não da rua. Na AML aplicamos um factor de correcção ao mercado (+10% em Lisboa, Cascais, Oeiras e Sintra; +6% nos outros concelhos da área metropolitana) e um ajuste de gama (baixa / média / alta / luxo). Não é o MicroSIR nem o preço da rua. Não é aconselhamento financeiro ou fiscal, nem garantia de renda, de custo de obra, de prazo de venda ou de preço de revenda. O IMT final depende do VPT e da finalidade na escritura. No arrendamento a renda indicativa é a mediana INE de novos contratos (€/m²/mês × área): série 2026 nos concelhos grandes e os últimos 12 meses publicados nos restantes — não a avaliação bancária de venda. A vacância começa em 8% (~1 mês vazio por ano) e a gestão em 0% — pode editar. IRS (rendas ou mais-valia), crédito, Alojamento Local, licenças e o custo real da empreitada não entram neste cálculo. Cavalcanti RealEstate Team, AMI 18470 — equipa independente powered by eXp Portugal. Confirme com advogado, contabilista e empreiteiro antes de avançar.

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