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title: Simulador IMT e Imposto de Selo | Cavalcanti RealEstate Team
description: Estime o IMT e o Imposto de Selo antes de avançar com uma proposta de compra.
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Guia prático · atualizado 2026
## Quanto se paga de IMT ao comprar casa em Portugal?
O **IMT** (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o **Imposto de Selo** são os dois impostos principais na escritura. A base de cálculo é o maior entre o preço de compra e o VPT. O valor muda com a finalidade (habitação própria, secundária/arrendamento, loja ou prédio urbano, rústico) e com isenções como o regime IMT Jovem. Use o simulador abaixo para um cálculo imediato; este guia explica o que está por detrás do número.
### O que é o IMT
O IMT é o imposto devido na compra de imóveis em Portugal. Não é a comissão da imobiliária nem o IMI anual. É liquidado no momento da escritura (ou contrato equivalente), tipicamente no processo de compra.
### IMT vs Imposto de Selo
São impostos diferentes. O IMT segue tabelas progressivas conforme a finalidade e o valor. O Imposto de Selo na aquisição onerosa de imóveis é, em regra, **0,8%** sobre a mesma base (preço ou VPT, o que for maior).
### Habitação própria e permanente vs outros fins
Para **habitação própria permanente** aplicam-se tabelas progressivas (escalões e parcela a abater), com IMT Jovem se houver elegibilidade. **Habitação secundária ou arrendamento** usa a tabela de habitação que não é HPP. **Loja, escritório, espaço comercial ou prédio urbano que não seja habitação** pagam taxa fixa de **6,5%**. **Prédio rústico** paga **5%**. «Outros fins» não é automaticamente mais caro: acima de cerca de 1,15 M€ no Continente a habitação chega aos 7,5%, acima dos 6,5% de não habitação. Escolher mal a finalidade no simulador distorce o resultado — alinhe com o uso real na escritura.
### IMT Jovem e isenções
Existem regimes de isenção/redução (nomeadamente para jovens em habitação própria e permanente, dentro das condições legais em vigor). As regras mudam por Orçamento do Estado — valide sempre a elegibilidade antes de assumir isenção no CPCV.
### Que outros custos juntar ao IMT
Além de IMT + Selo, reserve honorários notariais/registo, eventual avaliação bancária, custos de crédito e comissão de mediação se aplicável. O simulador CRT trata IMT + Selo; o resto (notário, registo, advogado, crédito) está no [guia de custos de compra](https://marketing.cavalcanti.team/pt/custos-compra-imovel-portugal?hsLang=pt).
### Perguntas frequentes sobre IMT
IMT e Imposto de Selo são a mesma coisa?
Não. O IMT é o imposto de transmissão; o Imposto de Selo (em regra 0,8%) acrece na escritura sobre a mesma base.
Pago IMT sobre o preço ou sobre o VPT?
Sobre o **maior** dos dois. Se o VPT for superior ao preço, a base sobe para o VPT.
Estrangeiros também pagam IMT?
Sim. A nacionalidade não isenta IMT. O que muda o valor é a finalidade, o valor do imóvel e eventuais regimes legais de isenção.
Consigo saber o valor exacto só com o preço de anúncio?
Tem uma estimativa forte. O valor final confirma-se com o VPT atualizado, a finalidade correta e as regras do ano da escritura.
A Cavalcanti calcula o IMT por mim?
Sim — use o simulador nesta página ou fale com a equipa. Somos a Cavalcanti RealEstate Team (AMI 18470), equipa independente powered by eXp Portugal.
Orientação geral — não é aconselhamento fiscal, jurídico ou bancário. Confirme com profissionais qualificados. Cavalcanti RealEstate Team · AMI 18470.
[Falar com a equipa](https://marketing.cavalcanti.team/pt/contacto?hsLang=pt)
Para uma compra de **{price}** ({purpose}, {region}) com **{buyers}** comprador(es), a base tributável é **{taxable}**.
Estimativa indicativa (tabelas 2026). Com 2 compradores, o benefício IMT Jovem aplica-se só a quem for elegível. O IMT da quota não isenta calcula-se sobre o imposto virtual do imóvel completo, na proporção da quota (ex.: 50%). O Imposto de Selo (0,8%) incide sobre a quota de quem não está isento. Confirme a liquidação no Portal das Finanças / com o notário antes da escritura.
Fonte: tabelas práticas de IMT 2026 (AT / OE 2026). Imposto de Selo: 0,8% sobre a base / quota.
Simulador IMT 2026
# Quanto paga de IMT e Imposto de Selo?
Calcule em segundos o IMT e o Imposto de Selo. Inclui regime IMT Jovem e compra a dois.
1. 1 Compra
2. 2 Email
3. 3 Resultado
Local do imóvel \* — Portugal Continental Açores / Madeira
Finalidade do imóvel \* — Habitação própria permanente Habitação secundária ou arrendamento Loja / escritório / espaço comercial (não habitação) Prédio / edifício urbano Prédio rústico
Preço do imóvel (€) \*
Use o valor do contrato. Se conhecer o VPT e for superior, preencha também o campo abaixo.
VPT — valor patrimonial tributário (opcional)
A base do IMT é o maior entre o preço e o VPT.
Número de compradores
1 2
1.º comprador
Idade
Cumpre os requisitos para beneficiar do IMT Jovem?
i
Sim Não
Com mais de 35 anos o regime IMT Jovem não se aplica — “Sim” fica bloqueado.
2.º comprador
Idade
Cumpre os requisitos para beneficiar do IMT Jovem?
i
Sim Não
Com mais de 35 anos o regime IMT Jovem não se aplica — “Sim” fica bloqueado.
Terá de pagar de IMT + Imposto de Selo
—
IMT: **—** Imposto de Selo: **—**
### Receber o detalhe por email
Deixe o email para ver o detalhe completo e guardar o cálculo. Sem spam.
Email \*
### Estimativa de impostos na compra
Valor de IMT
Valor de Imposto de Selo (0,8%)
Total estimado
[Falar com a equipa CRT](https://marketing.cavalcanti.team/pt/contacto?hsLang=pt)
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Calcular e receber o detalhe
Receber o detalhe por email
### Critérios de isenção
×
Para beneficiar da isenção do IMT e imposto do selo não pode:
- Ter mais de 35 anos;
- Ser considerado dependente para efeitos de IRS;
- Ser proprietário de uma habitação;
- Ser proprietário de uma parcela de uma habitação;
- Ter tido uma habitação, ou uma parcela de uma habitação, nos últimos três anos.
Para isenção total, o imóvel não pode custar mais do que **330.539 €** (tabelas 2026).
Imóveis com valor superior a 330.539 € e até **660.982 €** têm isenção parcial de IMT e imposto do selo.
Imóveis com valores superiores a 660.982 € pagam o IMT e imposto do selo na totalidade.
[Receber o detalhe por email](https://marketing.cavalcanti.team/pt/imt-imposto-selo#simulador-imt)
Depois do IMT
## Vai precisar de crédito habitação?
O IMT e o Imposto de Selo pagam-se na escritura, à cabeça. Se estiver a comprar **casa** (habitação própria ou secundária), a prestação é o outro número grande. O guia de crédito explica como os bancos olham para o processo — não somos banco nem intermediário.
[Ver crédito habitação](https://marketing.cavalcanti.team/pt/credito-habitacao-comprar-casa?hsLang=pt)
Para loja, escritório ou prédio comercial, fale connosco: o crédito habitação não se aplica.
Quanto vale o seu imóvel?
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## Avaliação de mercado
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AMI: 18470 · NIF: 516798162 · Lisboa
Especializados em investimento imobiliário em Portugal para clientes internacionais.
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